【農地法5条許可】農地転用して売買・賃貸する手続きと注意点
▼目次
1. 農地法5条許可とは？農地転用を伴う売買・賃貸の手続き
農地法5条とは、農地を農地以外の用途へ転用することを目的として、所有権を移転したり、賃借権などの権利を設定したりする場合に必要となる手続きです。
たとえば、
・農地を購入して住宅を建てる
・農地を借りて駐車場として利用する
・農地を取得して店舗や事務所を建てる
・農地を借りて資材置場として使用する
といったケースが代表的です。
農地を売買・貸借する場合でも、取得後も農地として耕作するのであれば、原則として農地法3条の問題になります。
一方、取得後に住宅、駐車場、資材置場などへ転用する場合には、原則として農地法5条を検討します。
山梨県でも、農地を農地以外のものにするために売買などを行う場合には、原則として農地法5条による許可が必要と案内しています。市街化区域内では、許可ではなく事前届出となる場合があります。
農地法5条が対象となる「転用を伴う権利移転」とは
農地法5条のポイントは、「農地転用」と「権利移転・権利設定」が同時に行われることです。
たとえば、Aさんが所有している畑をBさんへ売却し、Bさんがその土地に住宅を建てる場合です。
このケースでは、
農地を畑から住宅用地へ転用する
AさんからBさんへ所有権を移転する
という2つの行為が行われます。
そのため、単なる農地の売買を対象とする3条ではなく、農地法5条による手続きが必要になります。
また、所有権の移転だけでなく、賃貸借や使用貸借などによって土地を借りて転用する場合も対象です。
農地法5条は、農地転用を目的として所有権などの権利を移転・設定する場合を規制しています。
売買だけでなく賃貸借でも5条が必要になる
農地法5条は「農地を購入するときの手続き」と思われることがありますが、売買だけが対象ではありません。
たとえば、建設会社が地主から農地を借りて資材置場として利用する場合です。
土地の所有権は地主のままですが、借主に賃借権を設定し、農地を資材置場へ転用するため、5条の対象となります。
同様に、
農地を借りて駐車場を経営する
農地を借りて店舗を設置する
親の農地を子が借りて住宅を建てる
といったケースでも、5条の確認が必要です。
実務では、「土地を買うわけではなく借りるだけだから農地転用許可はいらない」と考えてしまうケースがあります。
しかし、農地法5条では所有権移転だけでなく、賃借権などの権利設定も対象になるため注意が必要です。
申請者は売主・貸主と買主・借主の双方
農地法4条では、自分の農地を自分で転用するため、基本的には農地所有者が申請者となります。
一方、農地法5条の場合は、売主または貸主と、買主または借主が関係します。
山梨県でも、5条許可の申請者について「売主又は貸主（農地所有者）と買主又は借主（転用事業者）」としています。
たとえば、農地を売買して住宅を建てる場合には、農地所有者だけでなく、実際に住宅を建てる買主側の転用計画も審査対象になります。
そのため、売主だけで手続きを進めることはできません。
買主側についても、転用目的や資金計画、建築計画などを具体的に整理する必要があります。
2. 農地法5条許可が必要なケース・不要なケース
農地を売買・賃貸する場合でも、すべてが農地法5条になるわけではありません。
判断のポイントは、
「農地の権利が移るか」
「取得後に農地以外の用途へ変更するか」
の2点です。
売買や賃貸借と農地転用がセットになっている場合に、5条が問題になります。
農地を購入して住宅・駐車場などにする場合
代表的な5条転用は、農地を購入して農地以外の用途へ変更するケースです。
たとえば、
・畑を購入して自宅を建てる
・農地を購入してアパートを建てる
・農地を購入して月極駐車場にする
・農地を購入して店舗や事務所を建てる
・農地を購入して資材置場にする
といった場合です。
この場合、買主は農業をするために農地を取得するわけではありません。
そのため、農地を農地のまま取得する3条ではなく、転用を目的とした権利移転として5条を検討します。
特に住宅用地を探している人が、土地の登記地目を見て「畑」となっている場合には、通常の宅地と同じように購入できるとは限りません。
契約前に農地転用の可能性を確認することが重要です。
農地を借りて事業用地として使う場合
所有権を取得しなくても、農地を借りて農地以外の用途に利用する場合は5条の対象になることがあります。
たとえば、
・建設会社が資材置場として借りる
・事業者が来客用駐車場として借りる
・農地を借りて仮設事務所を設置する
といったケースです。
短期間だけ利用する場合でも、一時転用として農地法上の手続きが必要になることがあります。
「半年だけ資材を置く」「工事期間だけ駐車場として使う」という場合でも、自己判断で農地を使用しないことが重要です。
特に建設業では、工事現場の近くにある農地を一時的な資材置場や車両置場として借りるケースがありますが、利用開始前に農業委員会へ確認しておく必要があります。
市街化区域内の農地は原則として届出
市街化区域内にある農地を転用目的で売買・賃貸する場合には、原則として農地法5条の許可ではなく、農業委員会への届出となります。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域や、今後優先的に市街化を進める区域です。
そのため、市街化区域外の農地に比べて転用規制が緩やかになっています。
ただし、市街化区域だから自由に転用できるわけではありません。
転用前に所定の届出を行う必要があります。
山梨県も、市街化区域内農地を転用する場合には、あらかじめ農業委員会への届出が必要としています。
農地として利用する売買・賃貸は原則として3条
農地を売買・賃貸しても、取得後も農地として利用する場合には、5条ではなく原則として3条を検討します。
たとえば、農家Aさんから農家Bさんへ畑を売却し、Bさんがそのまま野菜を栽培する場合です。
この場合は農地転用を伴わないため、5条ではありません。
農林水産省も、農地転用目的を除く農地の売買・貸借については、原則として農地法3条による農業委員会の許可が必要としています。
実務では、
「農地を売るから5条」
ではなく、
「売った後、その土地を何に使うのか」
で判断することが重要です。
3. 農地法3条・4条・5条の違い
農地に関する相談で特に分かりにくいのが、農地法3条・4条・5条の違いです。
簡単に整理すると、
3条は「農地のまま権利を移す」
4条は「自分の農地を自分で転用する」
5条は「権利を移しながら転用する」
という違いがあります。
どの手続きに該当するかを間違えると、必要書類や申請方法も変わってしまいます。
3条は農地を農地のまま売買・賃貸する場合
農地法3条は、農地を農地として利用し続けることを前提とした権利移転・権利設定です。
たとえば、
農家から別の農家へ農地を売る
新規就農者が農地を購入する
農地を借りて農業を始める
といったケースです。
農地を取得した後も、その土地で農業を行う点がポイントです。
農地を購入した後に住宅や駐車場へ変更する場合は3条ではありません。
4条は自分の農地を自分で転用する場合
農地法4条は、自分が所有している農地を、自分自身で農地以外の用途へ変更する場合です。
たとえば、
自分の畑に自宅を建てる
自分の農地を月極駐車場にする
自社所有の農地を資材置場にする
といったケースです。
土地の所有者は変わらず、用途だけが農地から農地以外へ変わる点が特徴です。
5条は権利移転と農地転用を同時に行う場合
農地法5条は、他人の農地について売買や賃貸借などを行い、その土地を農地以外へ転用する場合です。
たとえば、
農地を購入して住宅を建てる
農地を借りて駐車場にする
親から農地を贈与してもらい、子が住宅を建てる
といったケースです。
つまり、5条では、
「農地転用」と「所有権移転や賃借権設定」
の両方が存在します。
山梨県の農地転用制度でも、4条は「自己の農地を転用する場合」、5条は「農地を転用するため売買等を行う場合」と整理されています。
親族間でも4条・5条の判断が必要
親族間では、4条と5条を間違えやすいため注意が必要です。
たとえば、父親が所有する畑に、父親自身が住宅を建てるのであれば4条です。
一方、父親の畑を子どもへ贈与し、その子どもが住宅を建てるのであれば、所有権移転を伴うため5条を検討します。
「家族の土地だから4条」という判断ではありません。
誰が現在の所有者なのか、誰が転用後の土地を利用するのか、所有権や賃借権が移るのかを整理して判断する必要があります。
農地法の条文判断に迷う場合は、契約書を作成する前に農業委員会や行政書士へ確認しておくことが重要です。
4. 農地法5条許可を受けるための主な条件
農地法5条の許可では、「土地を売買すること」だけが審査されるわけではありません。
その農地を転用してよい場所なのか、転用事業を本当に実施できるのか、周辺農地に悪影響を与えないかなども確認されます。
基本的には、4条許可と同様に「立地基準」と「一般基準」の両方を満たす必要があります。
山梨県でも、農地の優良性や周辺の土地利用状況によって農地を区分し、農業上の利用への支障が少ない農地へ転用を誘導する制度となっています。
転用可能な農地区分であること
まず確認されるのが、対象農地の農地区分です。
農地は主に、
農用地区域内農地
甲種農地
第1種農地
第2種農地
第3種農地
などに区分されます。
農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地については、原則として転用が厳しく制限されています。
一方、第3種農地は市街地にある農地などで、原則として転用が認められやすい区分です。
第2種農地については、他の土地で転用目的を達成できないかなどが確認されます。
山梨県でも、この農地区分に応じた立地基準によって転用の可否を判断しています。
そのため、売買価格や立地が魅力的だからといって、必ず転用できるわけではありません。
転用目的と事業計画が具体的であること
農地法5条では、買主・借主が何のために土地を取得するのかを具体的に示す必要があります。
たとえば住宅であれば、
どのような住宅を建てるのか
どの範囲を宅地として利用するのか
駐車スペースや進入路をどうするのか
などを整理します。
駐車場や資材置場についても、利用台数や保管する資材、必要面積などを説明できるようにしておく必要があります。
山梨県の農地転用制度では、具体的な転用目的を持たない投機目的や資産保有目的での農地取得を認めない考え方が示されています。
そのため、「将来何かに使うためにとりあえず買う」という計画では許可が難しくなる可能性があります。
事業を実施できる資金が確保されていること
転用事業を実際に行える資金があることも重要です。
住宅建築であれば土地購入費や建築費、駐車場であれば造成費、資材置場であれば整地費や排水工事費などが必要になります。
山梨県の5条許可申請でも、転用事業を実施するための資力を証明する書面として、融資証明書や残高証明書などが必要書類として挙げられています。
たとえば、総事業費が数千万円必要な計画であるにもかかわらず、自己資金や融資の見通しがない場合には、事業の実現可能性について問題となる可能性があります。
そのため、土地の契約だけでなく、金融機関との融資調整も並行して進めることが重要です。
周辺農地への影響や他法令にも問題がないこと
農地法5条許可では、転用によって周辺の農地へ悪影響が生じないことも必要です。
たとえば、
駐車場から雨水が隣接農地へ流れる
造成によって土砂が流出する
農業用水路をふさいでしまう
農道の通行を妨げる
といった計画では問題になる可能性があります。
また、農地転用許可だけ取得すれば、必ず住宅や店舗を建てられるわけではありません。
都市計画法、建築基準法、道路関係法令など、別の許認可が必要になる場合があります。
山梨県の5条申請でも、転用に関連して他法令の許認可等を受けている場合には、その内容を示す書類を提出することとされています。
実務では、農地法だけを確認するのではなく、「この土地で予定している建物や事業を本当に実現できるか」という視点で関連法令まで確認することが重要です。
5. 農地法5条許可申請に必要な書類
農地法5条の許可申請では、申請書だけでなく、対象農地の状況、転用計画、売買・賃貸借の内容、資金計画などを確認するための書類を提出します。
5条は、農地転用と権利移転を同時に行う手続きです。
そのため、4条申請よりも当事者や契約関係について確認する資料が増える傾向があります。
実際に必要となる書類は、転用目的や土地の状況、市町村によって異なるため、申請前に管轄の農業委員会へ確認することが重要です。
農地法5条許可申請書
基本となる書類が、農地法第5条許可申請書です。
申請書には主に、
・売主または貸主の住所
・氏名
・買主または借主の住所
・対象農地の所在地、地目、面積・所有権移転や賃借権設定などの内容
・転用目的
・転用時期
・施設の概要
・資金調達計画
・周辺農地への被害防除方法
などを記載します。
山梨県が公開している5条許可申請の案内でも、転用事業者と農地所有者の双方に関する情報や、転用計画、資力を示す資料などが必要とされています。
実務では、売買契約書や賃貸借契約書の内容と申請書の記載が一致していることが重要です。
たとえば、契約書では駐車場として利用するとしているのに、申請書では資材置場となっているなど、内容に食い違いがあると補正を求められる可能性があります。
土地の登記事項証明書・公図・位置図など
対象農地を特定するため、土地の登記事項証明書、公図、位置図などを提出します。
登記事項証明書では、
現在の所有者
地番
地目
面積
共有名義かどうか
などを確認します。
5条申請では、売主や貸主が本当にその農地の権利者なのかを確認する必要があります。
実務では、
相続登記が終わっていない
共有者の一部しか契約に関与していない
登記上の面積と実際の利用範囲が合っていない
といった問題が後から分かることがあります。
農地転用の可否だけでなく、そもそも契約や所有権移転を進められる状態かどうかも早めに確認しておく必要があります。
土地利用計画図・配置図・排水計画など
5条申請でも、転用後の土地利用が分かる図面が重要です。
住宅であれば、
建物の位置
駐車スペース
進入路
排水経路
などを示します。
駐車場であれば、駐車台数、出入口、舗装方法、雨水処理などを整理します。
資材置場の場合も、何をどの範囲に置くのか、車両の出入りをどのように行うのかを具体的に示します。
特に5条では、「なぜこの農地を取得・賃借する必要があるのか」という点も重要です。
転用目的に対して面積が必要以上に広い場合には、土地利用計画の見直しを求められることがあります。
そのため、単に土地全体を転用するのではなく、目的を達成するために必要な範囲を明確にすることが大切です。
契約書・資金証明・その他の追加書類
5条申請では、売買契約書や賃貸借契約書など、権利移転・権利設定の内容が分かる資料を提出することがあります。
また、事業を実際に実施できることを確認するため、
・残高証明書
・融資証明書
・工事見積書
・建築計画に関する資料
などを求められる場合があります。
さらに、農振除外が必要な場合や、都市計画法上の許可が関係する場合には、それらの手続き状況が分かる資料も必要になることがあります。
行政書士として申請を進める場合も、まず契約内容と転用計画を確認し、必要書類を整理してから準備することで、後から資料を追加する負担を減らしやすくなります。
6. 農地法5条許可申請の流れ｜契約前の確認から許可まで
農地法5条許可は、一般的に、
事前調査
農業委員会への相談
売買・賃貸条件の整理
必要書類・図面の作成
申請
審査
許可
という流れで進みます。
5条申請では、土地の転用可能性だけでなく、売買や賃貸借の契約関係も同時に整理する必要があります。
そのため、通常の土地取引よりも早めに農地法の確認を始めることが重要です。
まず農地区分と転用可能性を確認する
最初に確認するのは、対象農地が転用可能な土地かどうかです。
主に、
農振農用地か
甲種・第1種・第2種・第3種農地のどれに該当するか
市街化区域か
市街化調整区域か
といった点を確認します。
ここで、原則として転用が難しい土地であることが分かる場合もあります。
たとえば、農振農用地であれば、5条申請の前に農振除外が必要になることがあります。
市街化区域内であれば、許可ではなく届出で進められる可能性があります。
実務では、この初期確認をせずに売買契約を先に進めると、後から計画そのものを見直すことになりかねません。
農業委員会へ事前相談する
転用可能性を確認したら、対象農地を管轄する農業委員会へ事前相談します。
この段階で、
5条許可の対象か
届出で進められるか
農振除外が必要か
必要書類は何か
申請締切日はいつか
などを確認します。
住宅や店舗、事業用地への転用では、都市計画法や建築関係の手続きが必要になる場合があります。
そのため、農業委員会だけでなく、必要に応じて都市計画担当部署や建築担当部署にも確認しておくことが重要です。
売買・賃貸借契約の内容を整理する
5条申請では、契約内容と農地転用の手続きを連動させる必要があります。
特に重要なのが、農地法5条の許可を得られることを前提とした契約内容にすることです。
たとえば、農地を購入して住宅を建てる契約を結んだ後に、転用許可が得られないことが分かった場合、大きなトラブルになる可能性があります。
そのため、実務では農地転用許可を得られることを契約の条件とすることがあります。
契約締結のタイミングや代金支払いの時期についても、許可手続きとの関係を整理しておくことが重要です。
必要書類・図面を作成して申請する
申請方針が決まったら、必要書類と図面を作成します。
5条申請では、申請書の内容と、
売買・賃貸借契約
建築計画
土地利用計画
資金計画
が一致していることが重要です。
たとえば、住宅建築の場合には、購入予定の農地のうちどの部分を宅地として使用するのか、駐車場や進入路をどこに設けるのかまで整理します。
資材置場の場合も、単に「資材を置く」という説明だけではなく、保管物や必要面積、車両の動線まで示すことで計画が具体的になります。
審査・許可後に権利移転と転用を進める
申請後は、農業委員会や許可権者による審査が行われます。
主に、
転用可能な農地区分か
事業計画に実現性があるか
必要な資金を確保できているか
周辺農地へ支障がないか
他法令上の問題がないか
などを確認します。
必要に応じて現地確認や追加資料の提出を求められることもあります。
許可を受けた後は、売買の場合には所有権移転登記を進め、転用工事を開始します。
農地法5条許可と所有権移転登記は別の手続きです。
行政書士が農地転用申請を担当し、不動産登記については司法書士と連携して進めることがあります。
7. 農地法5条許可にかかる期間・費用
農地法5条許可を検討する場合、許可までにどれくらい時間がかかるのか、どのような費用が発生するのかを把握しておくことが重要です。
5条は売買や賃貸借を伴うため、土地の決済日、住宅の着工日、融資実行日など複数のスケジュールが関係します。
そのため、農地転用だけを単独で考えるのではなく、契約から工事まで全体を見ながら進める必要があります。
許可までの期間は案件によって異なる
農地法5条許可にかかる期間は、対象農地の区分や転用目的によって異なります。
一般的な案件では、申請後1か月から数か月程度を見込むことがあります。
ただし、
農振除外が必要
開発許可が必要
大規模な転用である
追加資料や補正が発生する
といった場合は、さらに長期間かかる可能性があります。
特に農振農用地の場合には、5条申請の前に農振除外を行う必要があり、全体では数か月以上かかる場合もあります。
そのため、土地を購入してすぐに建築工事を始められるとは限りません。
申請締切日と契約日程に注意する
農地法5条申請では、市町村ごとに申請締切日が設定されている場合があります。
締切日を過ぎると翌月の審査となり、許可までのスケジュールが大きくずれることがあります。
特に、
売買代金の決済日
住宅ローンの融資実行日
建築工事の開始日
店舗の開業予定日
などが決まっている場合は注意が必要です。
農地法5条では、許可前に所有権移転や転用工事を進めることができないため、申請日から逆算して契約スケジュールを組むことが重要です。
実務では、契約書を作成する段階から農業委員会の締切日を確認しておくと、後の調整がしやすくなります。
売買・転用に伴って発生する主な費用
農地法5条による売買・転用では、農地転用申請以外にもさまざまな費用が発生します。
代表的なものとして、
・登記事項証明書や公図などの取得費用
・土地購入代金
・所有権移転登記の登録免許税
・司法書士への登記報酬・不動産取得税
・測量費用
・造成工事費
・排水工事費
・地目変更登記に関する費用
などがあります。
住宅や事業用地へ転用する場合は、建築費用や開発許可関係の費用が発生することもあります。
そのため、土地代だけで購入可能か判断せず、転用に必要となる工事や手続きまで含めて資金計画を考えることが大切です。
行政書士へ依頼する場合の費用の考え方
行政書士へ農地法5条許可申請を依頼する場合の費用は、案件の内容や難易度によって異なります。
たとえば、
住宅建築を目的とした農地購入
駐車場や資材置場への転用
農振除外を伴う案件
複数筆を一括して転用する案件
法人による事業用地の取得
などでは、必要となる調査や書類の量が異なります。
特に5条では、農地の調査だけでなく、売買・賃貸借契約との整合性や、転用後の事業計画まで確認する必要があります。
行政書士へ依頼するメリットは、申請書を作成することだけではありません。
「この農地は転用できる可能性があるか」「5条許可なのか届出なのか」「農振除外が先に必要なのか」といった入口から整理できる点にあります。
農地を購入してから転用できないことが判明すると、売主・買主双方に大きな負担が生じます。
山梨県・甲府市で農地を購入・賃借して住宅や事業用地として利用する予定がある場合は、契約を確定する前の段階で農業委員会や行政書士へ相談することをおすすめします。
8. 農地法5条許可が下りない主なケースと注意点
農地法5条の許可は、売主と買主、貸主と借主の双方が合意していれば必ず認められるものではありません。
5条では、権利移転だけでなく、その後の農地転用まで含めて審査されます。
そのため、対象農地の立地条件や転用目的、事業計画、資金計画などに問題がある場合には、許可を受けられない可能性があります。
特に注意したいのは、通常の土地売買と同じ感覚で契約を先に進めてしまうことです。
農振農用地・第1種農地など転用が難しい土地
農地法5条では、まず対象農地が転用可能な土地かどうかを確認します。
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地などは、優良農地として保全する必要性が高いため、原則として転用が厳しく制限されています。
山梨県でも、農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地は原則不許可、第3種農地は原則許可、第2種農地は他の土地で目的を達成できない場合などに許可するという考え方を示しています。
たとえば、住宅を建てるために安い農地を購入したものの、その土地が農振農用地だった場合、すぐに5条申請へ進めるとは限りません。
農振除外が可能かどうかなど、前段階から確認する必要があります。
転用目的や事業計画に具体性がない
農地法5条では、買主や借主が農地を取得した後、実際にどのように利用するのかが重要です。
たとえば、
「将来何かに使う予定」
「とりあえず土地だけ買っておきたい」
「何年か後に建物を建てるかもしれない」
といった計画では、転用目的の具体性が不足する可能性があります。
住宅であれば建築計画、駐車場であれば利用台数や出入口、資材置場であれば保管する資材や必要面積などを具体的に整理する必要があります。
また、転用面積が目的に対して必要以上に広い場合にも、なぜその面積が必要なのか説明を求められることがあります。
単に土地を取得することではなく、「この農地をこの用途に転用する必要がある」と説明できる計画にしておくことが重要です。
資金計画や他法令の許可に問題がある
転用事業を実際に実施できる資金がない場合も、許可上の問題になる可能性があります。
住宅建築であれば土地購入費や建築費、駐車場や資材置場であれば造成費や排水工事費などが必要です。
自己資金や融資の見通しがなく、事業を実現できる可能性が低いと判断されれば、転用計画の実現性が問題になります。
また、農地法上は転用できる土地でも、都市計画法や建築基準法などによって予定している建物を建てられないことがあります。
特に市街化調整区域では、農地転用とは別に開発許可などの検討が必要となるケースがあります。
そのため、農地法5条だけを確認するのではなく、転用後の計画に関係する他法令も同時に確認する必要があります。
許可前に所有権移転や工事を進めない
5条許可で特に注意したいのが、許可を受ける前に取引や工事を進めてしまうことです。
「売買契約をしたから、先に造成してもよい」
「許可は後で取ればよい」
という考え方は避けなければなりません。
許可や届出をせずに農地を駐車場、資材置場、宅地などとして利用すると、違反転用に該当する可能性があります。
農林水産省によると、違反転用が確認された場合は是正指導が行われ、従わない場合には工事停止などの勧告や原状回復命令等の対象となり、悪質な事案では罰則が適用される場合もあります。
売買契約についても、5条許可を得られることを条件とするなど、農地法の手続きと契約を連動させておくことが重要です。
売主・買主の認識違いにも注意する
5条案件では、売主と買主の間で認識がずれているケースもあります。
たとえば、売主は「すぐ住宅を建てられる土地」と考えていたものの、実際には転用が難しい農地だったという場合です。
反対に、買主が転用許可の必要性を知らず、通常の宅地と同じように購入を進めてしまうこともあります。
実務では、
農地法5条許可が必要か
転用可能性があるか
誰が申請者になるか
許可が得られなかった場合に契約をどうするか
といった点を、契約前に整理しておくことが大切です。
9. 山梨県で農地転用を伴う売買・賃貸をする場合の実務上のポイント
山梨県で農地を購入・賃借して住宅、駐車場、資材置場などへ転用する場合も、基本的には農地法5条の手続きが必要です。
山梨県では、5条を「農地を転用するため売買等を行う場合」と整理し、売主または貸主と、買主または借主が申請者となります。
実際の手続きでは、農地法だけでなく、農振農用地、都市計画区域、建築の可否なども合わせて確認することが重要です。
まず農地所在地の農業委員会へ相談する
農地法5条申請の窓口は、基本的に対象農地が所在する市町村の農業委員会です。
買主が山梨県外に住んでいる場合でも、確認するのは農地所在地の農業委員会です。
事前相談では、
5条許可の対象か
市街化区域内の届出か
農振除外が必要か
農地区分は何か
必要書類は何か
などを確認します。
特に土地を購入して住宅を建てる場合には、土地売買契約を確定する前に転用可能性を確認することをおすすめします。
土地を購入してから転用できないことが分かると、計画全体を見直すことになりかねません。
市街化区域なら原則として届出になる
市街化区域内の農地を転用目的で売買・賃貸する場合には、原則として農地法5条の許可ではなく届出となります。
一方、市街化区域外の農地については、原則として許可が必要です。
ただし、市街化区域内だからといって、農地法上の手続き自体が不要になるわけではありません。
届出を行わずに転用すれば問題になる可能性があります。
農林水産省も、農地を駐車場や資材置場など農地以外の目的で利用する場合には許可が必要であり、市街化区域内農地については届出が必要としています。
そのため、土地の売買を検討する際には、市街化区域かどうかを早い段階で確認することが重要です。
山梨県では農地区分の確認が重要
山梨県でも、農地は立地条件によって農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地などに区分されます。
第3種農地は原則として転用が認められますが、第1種農地や農用地区域内農地などは原則不許可です。
そのため、
「幹線道路沿いだから店舗を建てられそう」
「周辺に住宅があるから転用できそう」
という外見だけで判断することはできません。
特に山梨県では、住宅地と農地が近接している地域もあります。
隣の土地に住宅が建っていても、自分が購入予定の土地だけ農地区分が異なる可能性もあるため、個別に確認する必要があります。
住宅・事業用地では他法令も同時に確認する
5条転用で住宅や店舗、事務所などを建てる場合には、農地法以外の法律も重要です。
たとえば、市街化調整区域では都市計画法上の開発許可などが必要になることがあります。
山梨県の開発許可関係資料でも、農地法5条許可が必要となる土地について、都市計画法上の手続きとの関係が示されています。
実務では、
農地転用は可能だが住宅を建てられない
建築計画は可能だが農振除外が必要
道路への接道条件を満たせない
といった問題が起こることがあります。
そのため、土地を買う前に「農地転用できるか」だけでなく、「予定している用途を最終的に実現できるか」まで確認することが重要です。
行政書士へ事前相談するメリット
農地法5条は、農地転用と不動産取引が同時に関係するため、4条よりも当事者間の調整が複雑になりやすい手続きです。
特に、
・農地を購入して住宅を建てる
・農地を借りて資材置場にする
・法人が農地を取得して事業用地にする
・親族間で農地を贈与して住宅を建てる
・農振農用地を購入したい
といったケースでは、事前確認が重要です。
行政書士へ相談することで、5条許可か届出か、農振除外が必要か、どのような書類や図面を準備すべきかなどを整理できます。
山梨県・甲府市で農地を購入・賃借して転用する場合は、売買契約や工事契約を確定する前の段階で相談しておくことで、許可が取れないことによるトラブルを防ぎやすくなります。
10. まとめ
農地を購入・賃借し、その土地を住宅、駐車場、資材置場、店舗など農地以外の用途へ変更する場合は、原則として農地法5条の手続きが必要です。
農地法5条は、農地転用だけでなく、所有権の移転や賃借権などの設定を伴う点が大きな特徴です。
農地を農地のまま売買・賃貸する場合は原則として3条、自分が所有する農地を自分で転用する場合は4条、他人の農地を取得・賃借して転用する場合は5条と考えると整理しやすくなります。
ただし、実際の手続きでは、農地がどの区域にあるか、転用目的は何か、誰が土地を利用するのかなどによって判断が変わります。
また、すべての農地が転用できるわけではありません。
農用地区域内農地や甲種農地、第1種農地などは原則として転用が厳しく制限されており、第2種農地では他の土地で目的を達成できないかが問題になることがあります。一方、第3種農地は原則として転用が認められやすい区分です。
転用可能な農地であっても、事業計画や資金計画に具体性がない場合や、周辺農地への被害が予想される場合、他法令上予定している事業を実施できない場合などには、許可上の問題となる可能性があります。
特に注意したいのが、土地売買を先に確定してしまうことです。
農地は通常の宅地とは異なり、「購入した後で転用許可を取ればよい」とは限りません。
転用できない農地を購入してしまうと、予定していた住宅建築や事業を実現できなくなる可能性があります。
また、許可や届出を行わないまま造成したり、駐車場や資材置場として使用したりすると違反転用となる可能性があります。違反転用については、是正指導や工事停止、原状回復命令などの対象となる場合があります。
山梨県・甲府市で農地を購入・賃借して転用する場合は、まず農地所在地の農業委員会へ相談し、市街化区域かどうか、農振農用地に該当しないか、農地区分は何かを確認することが重要です。
住宅や店舗などを建てる場合には、都市計画法や建築基準法など農地法以外の手続きも確認する必要があります。
農地法5条の手続きでは、「農地転用の許可が取れるか」だけでなく、「その土地で最終的に予定している事業を実現できるか」という視点が重要です。
山梨県・甲府市で農地転用を伴う売買・賃貸を検討している場合は、契約を確定する前に農業委員会や行政書士へ相談し、転用可能性や必要な手続きを整理してから進めることをおすすめします。
